Traum vom Eigenheim: Worauf Sie bei Stockwerkeigentum achten müssen

28. Juli 2026 | OVB Vermögensberatung (Schweiz) AG

Das Wichtigste in Kürze

Der Stockwerkeigentum-Trend: Stockwerkeigentum dominiert den Markt, bringt aber als Teil einer Eigentümergemeinschaft besondere Spielregeln mit sich (Stichwort: Erneuerungsfonds).
Die 20/33-Regel: Für den Kauf benötigen Sie mindestens 20 % Eigenkapital. Die laufenden Wohnkosten dürfen bei einem kalkulatorischen Zins von 5 % maximal einen Drittel Ihres Einkommens ausmachen.
Planung fürs Alter: Wer in 5 bis 10 Jahren kauft, muss die Tragbarkeit zwingend auf das künftige (meist tiefere) Renteneinkommen ausrichten.
Unabhängige Beratung zahlt sich aus: Dienstleister wie die OVB Vermögensberatung (Schweiz) AG vergleichen als unabhängige Makler Hypotheken, optimieren die Vorsorge und erstellen massgeschneiderte Finanzpläne.

Der Schweizer Immobilienmarkt bleibt angespannt, doch der Traum vom eigenen Zuhause ist ungebrochen. Gerade in städtischen und gut erschlossenen Regionen führt kaum ein Weg am Stockwerkeigentum (StWE) vorbei. Wer heute den Erwerb einer Eigentumswohnung plant – sei es in Kürze oder mittelfristig in 5 bis 10 Jahren –, muss nicht nur den Immobilienmarkt verstehen, sondern vor allem die eigene Finanzierung wasserdicht aufgleisen.

Stockwerkeigentum: Mehr als nur vier Wände

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt rechtlich gesehen einen Anteil an einer Gesamtliegenschaft. Das bedeutet, Sie haben das Sonderrecht, Ihre Wohnung nach Belieben zu gestalten, teilen sich aber die Verantwortung für die gemeinschaftlichen Teile (Fassade, Dach, Heizung, Lift) mit den anderen Miteigentümern.

Darauf müssen Sie beim Kauf besonders achten:

Der Erneuerungsfonds: Dieses gemeinschaftliche Sparkonto ist das finanzielle Herzstück der Liegenschaft. Ist der Fonds bei älteren Gebäuden unterfinanziert, drohen Ihnen bei einer anstehenden Sanierung (z. B. beim Heizungsersatz) empfindliche Nachschusspflichten. Prüfen Sie den Fondsstand vor dem Kauf akribisch!
Die Wertquote: Sie bestimmt nicht nur Ihre Stimmkraft in der Eigentümerversammlung, sondern auch, wie viel Sie prozentual an die laufenden Nebenkosten und künftige Sanierungen beitragen müssen.
Reglemente und Protokolle: Lesen Sie zwingend die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen. Sie offenbaren rasch, ob in der Gemeinschaft konstruktiv entschieden oder dauerhaft gestritten wird.

Die finanziellen Spielregeln: Eigenkapital und TragbarkeitDie Vergabe von Hypotheken unterliegt in der Schweiz strengen regulatorischen Vorgaben.

Banken prüfen Ihr Gesuch anhand von zwei zentralen Säulen:

Das Eigenkapital (Belehnung): Die Bank finanziert maximal 80 % des Immobilienwertes. Die restlichen 20 % müssen Sie selbst aufbringen.
- Wichtig: Mindestens 10 % des Kaufpreises müssen "hartes Eigenkapital" (Sparguthaben, Säule 3a, Wertschriften) sein und dürfen nicht aus der Pensionskasse stammen.
Die Tragbarkeit: Die laufenden Kosten der Immobilie (Zins, Amortisation, Nebenkosten) dürfen nicht mehr als 33 % Ihres Bruttoeinkommens verschlingen. Um Sie vor steigenden Zinsen zu schützen, rechnet die Bank nicht mit den aktuellen Marktzinsen, sondern mit einem fiktiven (kalkulatorischen) Zinssatz von rund 5 %.

Achtung Stolperfalle: Der Kauf in der zweiten Lebenshälfte

Wenn Sie den Kauf erst in 5 bis 10 Jahren anvisieren und sich dem Rentenalter nähern, ändern sich die Spielregeln drastisch.
Die Bank berechnet die Tragbarkeit dann nicht mehr mit Ihrem aktuellen Lohn, sondern mit dem voraussichtlichen Renteneinkommen (AHV und Pensionskasse).
Da dieses deutlich tiefer ausfällt, muss die Hypothek durch einen höheren Eigenkapitaleinsatz massiv reduziert werden, damit das Objekt tragbar bleibt.

Wie wir, die OVB Vermögensberatung (Schweiz) AG, Ihnen helfen können

Ein Immobilienkauf ist ein komplexes Puzzle aus Steuern, Vorsorge und Finanzierung. Die OVB arbeitet nach dem Allfinanz-Konzept: Sie verkauft keine eigenen Produkte, sondern vermittelt als unabhängiger Partner die Lösungen diverser Banken, Versicherungen und Fondsgesellschaften.

Konkret können wir Sie bei folgenden Schritten entscheidend entlasten:

Strategische Tragbarkeits- und Pensionsplanung
Vorsorgegelder clever einsetzen (Vorbezug vs. Verpfändung)
Hypothekenvergleich und Zinsverhandlung
Absicherung für den Ernstfall

1. Strategische Tragbarkeits- und Pensionsplanung

Gerade weil Sie mittelfristig planen, ist ein Blick in die Zukunft unerlässlich. Die OVB-Experten simulieren für Sie, wie hoch Ihr Einkommen im Alter sein wird und wie viel Wohneigentum Sie sich unter diesen Vorzeichen leisten können. Sie wissen somit heute schon auf den Franken genau, wie viel Eigenkapital Sie in den nächsten Jahren noch ansparen müssen.

2. Vorsorgegelder clever einsetzen (Vorbezug vs. Verpfändung)

Der Einsatz von Mitteln aus der 2. Säule (Pensionskasse) und der Säule 3a will gut überlegt sein. Die Berater berechnen für Sie individuell, ob ein physischer Vorbezug (tiefere Hypothek, aber weniger Rente und sofortige Steuern) oder eine Verpfändung (volle Rente bleibt erhalten, höhere Zinsabzüge) in Ihrer spezifischen Situation lukrativer ist.

3. Hypothekenvergleich und Zinsverhandlung

Anstatt von Bank zu Bank zu laufen, übernimmt die OVB den Marktvergleich für Sie.

Auswahl aus über 100 Partnern: Die OVB vergleicht Angebote von Banken, Versicherungen und Pensionskassen. Gerade Letztere bieten für langfristige Finanzierungen oft äusserst attraktive Konditionen.
Massgeschneiderte Modelle: Ob die Sicherheit einer langjährigen Festhypothek oder die Flexibilität einer SARON-Hypothek – das Modell wird exakt auf Ihre Risikobereitschaft und Ihre Lebensplanung abgestimmt.

4. Absicherung für den Ernstfall

Ein Eigenheim darf nie zur finanziellen Falle werden. Die OVB prüft Ihre Risikodeckung und stellt sicher, dass die Hypothek und die laufenden Kosten auch bei unvorhergesehenen Schicksalsschlägen (Krankheit, Erwerbsausfall) getragen werden können.